Por Rodrigo Uchoa*, especial para Brazil Stock Guide
Da janela do sexto andar de um prédio que passou mais de 20 anos fechado na Rua Amaral Gurgel, em São Paulo, o Minhocão às vezes ganha cor e deixa de ser o viaduto-monstro cinzento e poluído do dia a dia. Essa cor pode ser vista com mais clareza nos fins de semana, aos domingos, quando a via elevada é fechada para carros e tomada por ciclistas, crianças e casais passeando com seus cachorros. Ousa-se até dizer que a vista fica bonita, ali do terraço do restaurante Cora, um Bib Gourmand do Guia Michelin no coração da Vila Buarque. A cidade sempre fervilhou, de um modo negativo ou positivo, mas o que se vê agora dá a impressão de que há um despertar urbanístico.
Esse despertar não é metáfora. É perceptível em investimentos, em concreto e, em certa medida, em ironia histórica. O triângulo que liga o Copan, a Vila Buarque e os Campos Elísios foi, nos anos 1870, a tentativa de São Paulo de criar o seu próprio Champs-Élysées, com boulevards arborizados e casarões ecléticos de uma elite cafeeira que queria ser europeia. Ali nasceu também a São Paulo que olhava para cima. A verticalização em massa veio no século seguinte, quando o modernismo floresceu no mesmo endereço: o Copan de Oscar Niemeyer (1966) e o Edifício Renata Sampaio Ferreira de Oswaldo Bratke (anos 1950) tornaram-se ícones de uma cidade que queria ser metrópole. Mas então veio o espraiamento urbano, a corrida para os bairros-jardim, e o centro paulistano foi cedendo terreno. Os casarões dos Campos Elísios viraram cortiços; a cracolândia instalou seu mercado a céu aberto na Luz; o Minhocão, erguido nos anos 1970 como solução de mobilidade, funcionou como faca na carne do tecido urbano, cortando bairros, depreciando fachadas e expulsando quem podia sair.
O que está acontecendo agora, nas primeiras décadas do século XXI, é a tentativa de reverter esse ciclo com uma ferramenta chamada retrofit: a modernização completa de edifícios existentes, mantendo a estrutura e, quando há patrimônio a preservar, a fachada e a memória, mas renovando tudo que há lá dentro. Como gostam de falar os arquitetos, não é apensa reforma, é “ressignificação”.
O Renata e os seus vizinhos
O Edifício Renata Sampaio Ferreira foi, por décadas, um daqueles prédios modernistas que a cidade parecia ter esquecido. Construído por Bratke nos anos 1950, tombado em 2012 pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, ficou subutilizado até que a incorporadora Planta.inc o transformou, em 2023, num complexo multiuso que hoje é referência no setor. O endereço virou case: foi justamente ele o item mais emblemático do portfólio de cinco edifícios que a Planta vendeu à gestora global Brookfield Asset Management por R$ 250 milhões em 2024. “O Centro de São Paulo sempre esteve em nosso radar por ser um polo cultural e gastronômico relevante e com ativos em potencial para o segmento multifamily”, disse André Lucarelli, VP sênior de Investimentos da Brookfield, ao anunciar a aquisição. “Há uma grande procura por moradia na região, e a oferta ainda é insuficiente se considerarmos locais de qualidade.”
Que o Renata seja hoje também endereço do Lágrima Bar, um listening bar intimista de 40 metros quadrados nos fundos do edifício, com curadoria de vinil e coquetelaria com toques orientais, diz algo sobre o tipo de vida que está voltando ao centro. A mesma Vila Buarque que abriga o Domo Bar (eleito Revelação do Ano pela Veja São Paulo em 2023, com seu piso em pastilha original de quando o espaço era uma sapataria e seu sistema de som assinado pela Audithorium Technologies) e o Caracol, pioneer do conceito de listening bar em São Paulo desde 2018, é o mesmo bairro onde uma geração descobriu os prazeres de viver sem carro, coisa que parecia só ser possível em Amsterdã ou Copenhague.
Essa vida noturna mais refinada não chegou sozinha. O Cora do chef argentino Pablo Inca — que ocupa aquele sexto andar de um prédio que estava fechado há mais de duas décadas, com terraço e vista para o elevado — virou símbolo dessa reocupação gastronômica. No Edifício Carlos Rusca, na República, o Matiz bar funciona numa cobertura com vista para o Copan. Na Galeria Formosa, no Vale do Anhangabaú, o Formosa Hi-Fi inaugurou em 2025 um espaço de alta fidelidade no subsolo de uma galeria que esteve fechada por mais de 50 anos, com projeto do escritório Metrópole. Restaurantes como a Casa do Porco, de Jefferson Rueda, na Rua Araújo — reiteradamente em listas de melhores do mundo —, há anos provam que a volta dos investimentos no centro paulistano já se consolidou.
Basílio 177 e a escala do projeto
Se o Renata foi a virada simbólica, o Basílio 177 é a aposta de escala. A Metaforma, incorporadora especializada em retrofit, está transformando o antigo complexo da Telesp, quando a companhia era a estatal de telefonia estadual, num empreendimento com três torres, 274 apartamentos em 112 tipologias distintas e um food hall gastronômico no térreo, batizado de Ramal. O prédio principal é um imponente edifício art déco de 1939, projetado pelo escritório Ramos de Azevedo & Severo Villares, os mesmos responsáveis pelo Theatro Municipal e pelo Mercado Municipal. O pé-direito de 4,5 metros e as janelas imensas, que faziam sentido na época em que a climatização dependia de ventilação natural, viraram atributo de luxo. Cerca de 60% das unidades já foram vendidas antes da entrega, prevista para 2025. A XP Investimentos entrou como financiadora do projeto em 2024, num sinal claro de que o segmento passou a atrair capital que antes ficava restrito ao eixo Faria Lima.
No Rio, a glória do passado e o presente
Se em São Paulo o retrofit tem se concentrado na conversão de edifícios comerciais em residenciais, no Rio de Janeiro o movimento ganhou dimensão mais simbólica. O Hotel Glória, inaugurado em 1922 para a Exposição Nacional do Centenário da Independência, primeiro hotel cinco estrelas do Brasil e primeiro edifício em concreto armado da América do Sul, está sendo transformado pelo Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário e pela SIG Engenharia em 266 apartamentos residenciais de alto padrão. O projeto arquitetônico é dos escritórios Cité Arquitetura e Afonso Kuenerz Arquitetura, o paisagismo é do Escritório Burle Marx e os interiores são de Patrícia Anastassiadis. O investimento total está estimado em R$ 400 milhões; a entrega está prevista para 2026. O menor apartamento, com 70 metros quadrados, parte de R$ 1,2 milhão. O valor geral de vendas projetado para o empreendimento chega a R$ 700 milhões.
Na Praça Mauá, o Edifício A Noite foi comprado pela incorporadora paulista AZO Inc. em 2023, por R$ 36 milhões, depois de décadas fechado. O prédio foi projetado pelo arquiteto Joseph Gire, o mesmo do Copacabana Palace e do próprio Hotel Glória, e inaugurado em 1929 como o primeiro arranha-céu de concreto armado da América Latina. Ele, que abrigou transmissões da Rádio Nacional e o jornal vespertino de mesmo nome, ressurgirá com 447 apartamentos residenciais, lojas, um restaurante no 23º andar e um mirante público no rooftop. A fachada art déco, tombada pelo Iphan, está sendo restaurada. O projeto levou o Prêmio ADEMI 2025 na categoria Retrofit.
Mais recentemente, o BTG Pactual declarou publicamente seu interesse em expandir a estratégia de Branded Residences no Rio. Isso significa foco em retrofit e áreas consolidadas e parceria com marcas de design como Ornare e Artefacto. Na cidade, o metro quadrado em regiões-alvo saltou de cerca de R$ 5,5 mil para R$ 9,5 mil entre 2024 e 2025, uma valorização de 42%. Esse desempenho, segundo o banco, reforça a leitura de que o Rio ainda tem espaço para crescimento comparado a mercados internacionais onde o modelo já amadureceu, como Miami e Dubai.
O motor institucional por trás desse movimento no Rio é o programa Reviver Centro, lançado em 2022, que oferece incentivos fiscais e urbanísticos para a conversão de edifícios comerciais em residenciais na área central. Mais de 50 projetos já foram protocolados desde seu lançamento, segundo a Prefeitura.
E em Belo Horizonte, a lei chegou
Belo Horizonte entrou na onda com legislação própria. A Lei Municipal nº 11.783/2024, regulamentada pelo Decreto nº 19.151/2025, criou um regime especial de incentivos para o hipercentro: isenção de ITBI na aquisição de imóveis para retrofit, isenção de IPTU durante as obras, dispensa de vagas de garagem, flexibilização de normas de ventilação e acessibilidade. Em contrapartida, os projetos precisam incluir ao menos uma “gentileza urbana”: fachada ativa com comércio, área de fruição pública ou terraço aberto ao público.
O primeiro alvará emitido no âmbito da lei foi para o Edifício Maranhão, construído em 1948 na Rua dos Tupinambás, a um quarteirão da Praça Sete, projetado pelo arquiteto Raphael Hardy Filho em estilo art déco. O prédio, até então comercial, será transformado em 124 apartamentos residenciais. Nos bastidores, a Prefeitura está preparando uma Operação Urbana Simplificada chamada “Regeneração dos Bairros do Centro”, que deve expandir os incentivos para dez bairros estratégicos.
Por que agora?
A pergunta óbvia tem uma resposta que não é simples, mas é clara. Primeiro: os terrenos disponíveis nos centros das grandes cidades acabaram. Construir do zero onde há infraestrutura, como metrô, comércio e serviços consolidados, ficou inviável. Segundo: as leis de incentivo publicadas por São Paulo, Rio e Belo Horizonte entre 2021 e 2025 reduziram o risco jurídico e o custo fiscal de projetos que antes eram difíceis de precificar. Terceiro: a Caixa Econômica Federal anunciou em fevereiro de 2025 uma linha de financiamento específica para retrofit, com antecipação de até 50% dos recursos para o incorporador. Antes, essa antecipação era de 10%, o que comprometia seriamente o fluxo de caixa das obras. Quarto: a agenda ESG criou uma narrativa de valor para investidores institucionais. Reaproveitar estruturas existentes, evitar demolições e implementar eficiência energética tornou-se argumento de portfólio, não apenas de marketing. Quinto, e talvez o mais relevante para a aceleração recente: o capital grande chegou.
Num espaço de 60 dias, no segundo semestre de 2024, Brookfield e XP Investimentos estrearam no segmento de retrofit em São Paulo, com transações que somaram, segundo fontes de mercado, centenas de milhões de reais. A Jive Investments, gestora especializada em ativos estressados, tem projetos de retrofit em São Paulo, Rio, Salvador e outras cidades, dentro de um portfólio de R$ 8,2 bilhões sob gestão. A CIX Capital, com R$ 2,8 bilhões e experiência em retrofits nos Estados Unidos, desembarcou no Rio em 2025 em parceria com a Fator Realty, incorporadora com 69 anos de atuação e mais de 60 mil unidades entregues em vários estados.
Os números ajudam a dimensionar o fenômeno: a ABRAINC reportou que, só no primeiro trimestre de 2025, a Região Sul registrou crescimento de 14% no valor geral de vendas de imóveis retrofitados em relação a 2023. Em São Paulo, o programa municipal de retrofit prevê R$ 1 bilhão em subvenções para cobrir até 25% dos custos de obra, com 47 edifícios já em processo de requalificação urbana — entre eles, o Martinelli e o próprio Copan.
O que não pode ser esquecido
Mas há um risco que economistas urbanos vêm nomeando com insistência: o de que a gentrificação, tomada como sinônimo de melhoria física, produza apenas substituição social. Que os moradores de baixa renda que nunca deixaram o centro, que nunca abandonaram esses bairros que o mercado chama agora de “degradados”, sejam simplesmente enxotados pela valorização que eles próprios, com sua presença cotidiana, ajudaram a tornar possível.
O centro de São Paulo nunca esteve vazio. A área em torno da cracolândia abriga fluxos de serviço, moradia precária, economia informal e redes de solidariedade que existem independentemente de qualquer projeto imobiliário. Os cortiços dos Campos Elísios foram, durante décadas, a única opção habitacional acessível para trabalhadores que precisavam viver perto do trabalho. Urbanistas como Raquel Rolnik, da Universidade de São Paulo, há anos alertam que planos de revitalização sem política habitacional robusta tendem a deslocar populações vulneráveis para periferias ainda mais distantes, produzindo segregação enquanto vendem coesão.
A própria Caixa Econômica Federal parece consciente da tensão. Inês Magalhães, vice-presidente de Habitação do banco, deixou claro ao apresentar a nova linha de crédito: “Não nos interessa produzir a R$ 30 mil o metro quadrado.” O banco financia 100% da obra para projetos dentro das faixas do Minha Casa Minha Vida, e já tem 40 projetos em análise, com contratações feitas no Rio, em João Pessoa e em Cubatão. Em Belo Horizonte, o antigo prédio do INSS na Rua dos Caetés será reformado com R$ 21 milhões de recursos federais para abrigar 88 famílias de movimentos populares por moradia, num retrofit social no coração de um hipercentro cada vez mais cobiçado.
A Câmara de Belo Horizonte foi mais direta ao votar as emendas ao projeto de retrofit: uma delas determina que a lei deve “fomentar a produção de moradia sustentável e inclusiva, com garantia de moradia digna para os diversos grupos sociais” e “combater práticas de exclusão social”. Bonito. Mas, levando-se em conta a difícil aplicação de outras tantas boas leis no Brasil, é preciso ver como isso se dará na prática.
A velocidade com que o capital institucional está se movendo nessa direção sugere que a janela de oportunidade é real. A questão que permanece e que nenhum fundo de investimento vai responder sozinho é como as cidades brasileiras conseguirão garantir que o retorno desse capital seja também, e de forma genuína, um retorno às pessoas que nunca foram embora.
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